Distrato de imóvel na planta: quanto você pode receber de volta?

Comprar um imóvel na planta é um compromisso de longo prazo. Mudanças na renda, no emprego ou na família podem levar o comprador a desistir do negócio antes da entrega das chaves. Nesse momento, a principal dúvida sobre o distrato de imóvel na planta é: quanto do valor pago volta para o comprador?

Desde dezembro de 2018, a resposta passa pela Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Ela incluiu novas regras na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964). Veja os pontos principais.

O que é distrato de imóvel?

Distrato é o acordo entre comprador e incorporadora (a empresa responsável pelo empreendimento) para desfazer o contrato. Também existe a resolução do contrato, quando ele é desfeito porque uma das partes não cumpriu suas obrigações, como o comprador que deixa de pagar as parcelas.

A Lei do Distrato exige que o contrato comece com um quadro-resumo, com informações como preço, forma de pagamento, valor da corretagem e as consequências do desfazimento do contrato (art. 35-A da Lei 4.591/1964). Vale ler esse quadro com atenção antes de qualquer decisão.

Quanto a construtora pode reter no distrato?

Quando o contrato é desfeito por distrato ou porque o comprador deixou de pagar, ele tem direito à devolução do que pagou à incorporadora, com correção pelo índice previsto no contrato. Desse valor, a lei permite descontar (art. 67-A):

a comissão de corretagem, de forma integral;
uma multa (cláusula penal) de até 25% da quantia paga.

Sobre a corretagem, o STJ entende que ela pode ser cobrada do comprador quando o valor foi informado com clareza e em destaque antes da compra (Tema 938).

E se o empreendimento tiver patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação é um regime em que o empreendimento tem contabilidade e patrimônio separados dos da incorporadora, o que dá mais proteção a quem compra (art. 31-A da Lei 4.591/1964). Nesses casos, a multa pode chegar a até 50% da quantia paga (art. 67-A, § 5º).

Para saber se o empreendimento tem esse regime, confira o contrato, o quadro-resumo e o registro da incorporação no cartório de imóveis.

Pode haver outros descontos?

Se o comprador já recebeu o imóvel e chegou a usá-lo, também podem ser descontados impostos, cotas de condomínio e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (art. 67-A, § 2º). Fora a fruição, os descontos ficam limitados ao valor que o comprador efetivamente pagou (§ 4º).

Os percentuais da lei são limites máximos: o contrato pode prever valores menores. Além disso, há decisões que reduzem multas consideradas excessivas com base no CDC e no Código Civil, mas o entendimento dos tribunais pode variar.

Em quanto tempo o dinheiro é devolvido?

A Lei do Distrato prevê prazos diferentes:

Sem patrimônio de afetação: devolução em parcela única, 180 dias após o desfazimento do contrato (art. 67-A, § 6º).
Com patrimônio de afetação: devolução em até 30 dias após o habite-se, que é o documento que atesta que a obra foi concluída (§ 5º).
Se o imóvel for revendido antes desses prazos: a devolução deve ocorrer em até 30 dias da revenda (§ 7º).

O valor é corrigido pelo índice do contrato (§ 8º). A relação entre esses prazos e a Súmula 543 do STJ, que fala em restituição imediata, ainda gera debate, e por isso a análise do caso concreto é importante.

Dá para desistir do imóvel sem pagar multa?

Em algumas situações, sim:

Direito de arrependimento: se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador pode desistir em até 7 dias, com devolução de todos os valores, inclusive a corretagem. A desistência deve ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento (art. 67-A, §§ 10 e 11).
Comprador substituto: se o comprador encontrar outra pessoa para assumir o contrato, aprovada pela incorporadora, a multa não é aplicada (§ 9º).
Negociação: as partes podem combinar condições diferentes em um instrumento específico de distrato (§ 13).

E se a obra atrasar?

O cenário muda quando o problema é da incorporadora. O art. 43-A da Lei 4.591/1964 prevê:

tolerância de até 180 dias após a data prevista para a entrega, desde que essa tolerância esteja escrita de forma clara e destacada no contrato;
atraso maior que 180 dias, sem culpa do comprador: ele pode pedir o desfazimento do contrato e receber todo o valor pago, mais a multa prevista, em até 60 dias (§ 1º);
se o comprador preferir manter o contrato: tem direito a indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso (§ 2º).

Essas duas compensações não podem ser somadas (§ 3º). No mesmo sentido, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) prevê a devolução integral das parcelas quando a culpa pelo desfazimento é exclusiva da vendedora ou construtora.

A Lei do Distrato vale para contratos antigos?

A lei entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018. O STJ entendeu que ela não se aplica a contratos assinados antes dessa data. Nesses casos, a análise é feita com base no Código de Defesa do Consumidor e no entendimento que os tribunais já aplicavam antes da lei.

Também vale lembrar que a compra de lotes em loteamentos segue regras próprias, previstas na Lei 6.766/1979.

O que fazer antes de assinar um distrato?

Alguns cuidados ajudam a evitar surpresas:

Releia o contrato e o quadro-resumo, principalmente a cláusula de multa.
Confirme se o empreendimento tem patrimônio de afetação.
Reúna os comprovantes de todos os pagamentos.
Peça à incorporadora o cálculo detalhado da devolução, por escrito.
Formalize qualquer acordo em documento escrito e assinado.
Se a obra estiver atrasada, verifique a data de entrega prevista e o prazo de tolerância.

Para conhecer outros temas de direito do consumidor, veja o artigo sobre atraso de voo e danos morais e a página de Direito Civil.

Fontes oficiais

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de cada situação.

Se você está passando por essa situação e quer uma análise do seu caso, pode falar com a Dra. Alice pelo WhatsApp ou pela página de contato.